“Mieszkanie powinno być elastycznie dostępne i stabilne kosztowo”. Ekspertka PK współtworzyła rekomendacje dla Europy
– Mieszkanie to nie luksus, ale warunek bezpieczeństwa i godnego życia. Powinno być elastycznie dostępne i stabilne kosztowo – mówi prof. Patrycja Haupt z Politechniki Krakowskiej o rekomendacjach Rady Konsultacyjnej ds. Mieszkalnictwa przy Komisji Europejskiej. Polska ekspertka jako jeden z 15 międzynarodowych specjalistów uczestniczyła w opracowywaniu przez Radę strategicznych rekomendacji dla Europejskiego Planu Dostępnego Mieszkalnictwa, ogłoszonego już przez Komisję Europejską. Problemy w sektorze mieszkalnictwa Unia Europejska określa już jako kryzys społeczny, bo własne mieszkanie staje się w Europie towarem coraz bardziej luksusowym o mocno ograniczonej dostępności.
Z dr hab. inż. Patrycją Haupt, prof. Politechniki Krakowskiej rozmawiamy o rekomendacjach Rady. W rozmowie m.in.:
Czy Unia Europejska oficjalnie zmienia definicję mieszkania?
Na czym polega model Cost Rental i dlaczego ma on skutecznie obniżać koszty najmu?
Jak publiczne banki ziemi i przechwytywanie wzrostu wartości gruntów mają ograniczyć spekulację?
Jaką rolę może odegrać „skoordynowanie popytu” na budownictwo modułowe i prefabrykowane?
Jakimi narzędzia kontrolować najem krótkoterminowy?
Dlaczego tanie mieszkanie w obszarach wiejskich nie rozwiąże problemu ich wyludniania?
Co oznacza postulat „lepszego planowania, a nie deregulacji” dla polskich samorządów?
Kto w Polsce miałby odpowiadać za wdrożenie rekomendacji?
Czy po wdrożeniu rekomendacji w polskich miastach spadną ceny mieszkań?
– Raport wzywa do "radykalnej zmiany paradygmatu" w myśleniu o mieszkalnictwie. Czy to oznacza, że Unia Europejska oficjalnie odchodzi od traktowania mieszkania jako towaru i uznaje je za infrastrukturę krytyczną?
Dr hab. inż. arch. Patrycja Haupt, prof. PK: – Nie oznacza to jeszcze, że Unia Europejska formalnie przyjęła nową, wiążącą definicję mieszkania. Rekomendacje wskazują konieczną zmianę w kierunku myślenia. W ten sposób Unia Europejska dąży do ograniczenia spekulacji na rynku mieszkaniowym, które w wielu państwach prowadzą do wzrostu cen i zmniejszenia dostępności mieszkań. Dlatego rekomendowane jest podejście inspirowane fińskim modelem Housing First, opartym na uznaniu mieszkania za podstawowy warunek bezpieczeństwa, godnego życia i skutecznej integracji społecznej. Mieszkanie staje się w tym modelu warunkiem odzyskania bezpieczeństwa, godności i kontroli nad własnym życiem, a nie nagrodą za wcześniejsze rozwiązanie wszystkich problemów. Takie podejście rekomenduje również Rada Europejska jako podstawową drogę pomocy osobom doświadczającym przewlekłej lub powracającej bezdomności.
Dla zwykłego obywatela ta zmiana paradygmatu powinna oznaczać, że skuteczność polityki mieszkaniowej nie będzie oceniana wyłącznie na podstawie liczby wybudowanych lokali czy ich ceny ofertowej. Ważne mają być również bezpieczeństwo najmu, całkowite koszty utrzymania mieszkania, efektywność energetyczna, dostęp do usług i transportu oraz możliwość pozostania we własnej społeczności. To przejście od pytania: „ile mieszkań sprzedano?” do pytania: „czy każdy człowiek ma dostęp do bezpiecznego, odpowiedniego i możliwego do utrzymania domu?”.
– Dokument liczy 75 rekomendacji, jedna z nich – model Cost Rental – jest wskazywana jako najważniejsza. Na czym polega ten model i dlaczego autorzy uważają, że będzie on skuteczny w walce z wysokimi cenami?
– Autorzy raportu wyraźnie podkreślają potrzebę lepszego wykorzystania istniejących budynków, ich modernizacji i adaptacji. Jednocześnie uznają, że samo uruchamianie pustostanów nie wystarczy – szczególnie w dużych miastach nadal konieczna będzie budowa mieszkań na dużą skalę, zarówno społecznych, jak i prywatnych. Uzupełnieniem tych dwóch segmentów ma być szeroki rozwój modelu Cost Rental. W tym modelu wysokość czynszu nie wynika z maksymalnej ceny, jaką można uzyskać na rynku, lecz z rzeczywistych kosztów zapewnienia mieszkania: zakupu gruntu, budowy, finansowania, zarządzania, eksploatacji i utrzymania budynku. Dopuszczalny zysk inwestora jest z góry określony i ograniczony, a część nadwyżek pozostaje w systemie i może być przeznaczana na remonty lub realizację kolejnych mieszkań. Ogranicza się także możliwość sprzedaży budynków i zmiany ich przeznaczenia, aby lokale pozostały dostępne cenowo przez dziesięciolecia, a najlepiej trwale.
Model ten jest uznawany za szczególnie skuteczny, ponieważ eliminuje ze struktury czynszu premię spekulacyjną. Inwestor może uzyskać niski, ale stabilny i przewidywalny zwrot, natomiast wzrost wartości nieruchomości nie może zostać wykorzystany do gwałtownego podnoszenia czynszów ani szybkiej odsprzedaży mieszkań. Raport określa taki kapitał jako patient capital, czyli kapitał cierpliwy, nastawiony na długoterminowy i umiarkowany zwrot, a nie na szybki zysk. Dla obywatela oznaczałoby to większy wybór stabilnych mieszkań o przewidywalnym czynszu, również dla osób pracujących i gospodarstw o średnich dochodach, które nie kwalifikują się do tradycyjnego mieszkalnictwa socjalnego, ale nie są już w stanie ponosić cen obowiązujących na rynku prywatnym.
– Jednym z głównych filarów raportu jest walka ze spekulacją gruntami poprzez publiczne banki ziemi i przechwytywanie wzrostu wartości gruntów. Co to oznacza?
– W praktyce chodzi o to, aby wzrost wartości gruntu, który powstaje dzięki decyzjom publicznym i inwestycjom finansowanym przez społeczeństwo, nie trafiał wyłącznie do prywatnego właściciela. Jeżeli działka zyskuje na wartości dlatego, że miasto zmieniło plan miejscowy, dopuściło większą intensywność zabudowy, wybudowało drogę, szkołę albo linię tramwajową – część tej korzyści powinna zostać przeznaczona na cele publiczne, na przykład budowę mieszkań dostępnych cenowo, infrastruktury, terenów zielonych czy usług społecznych. Może się to odbywać poprzez opłaty planistyczne, podatki od wzrostu wartości, zobowiązania deweloperów albo obowiązek przeznaczenia części mieszkań na najem po regulowanym czynszu. Raport podkreśla, że bez takich mechanizmów wysoka wartość gruntów sprzyja spekulacji i utrudnia realizację mieszkań społecznych oraz inwestycji o ograniczonym zysku.
Publiczny bank ziemi to podmiot, który strategicznie kupuje, przejmuje i gromadzi grunty oraz budynki – zarówno tereny poprzemysłowe, jak i niezabudowane – zanim ich ceny gwałtownie wzrosną. Następnie może przekazywać je, sprzedawać albo, co szczególnie istotne, oddawać w długoterminową dzierżawę pod budowę regulowanych mieszkań dostępnych cenowo. Dochody ze sprzedaży lub dzierżawy mogą wracać do funduszu i sfinansować zakup kolejnych nieruchomości. Dzięki temu samorząd zachowuje kontrolę nad gruntem
– Raport mówi o "skoordynowaniu popytu" na budownictwo modułowe i prefabrykowane, aby obniżyć koszty budowy mieszkań. Na czym miałaby ta koordynacja polegać?
– Oznacza to tworzenie stabilnego rynku dla budownictwa prefabrykowanego i modułowego zwracając uwagę – szczególnie z naszej centralno-europejskiej perspektywy – na jego współczesne możliwości indywidualnego kształtowania elementów, a tym samym dużą swobodę kształtowania formy architektonicznej. Ponadto taki sposób budowania umożliwia swobodniejsze remonty oraz łatwą adaptację budynków do potrzeb użytkowników w fazie użytkowania bez konieczności wyburzania budynków i stawiania ich na nowo, co powoduje ogromne koszty ekonomiczne i środowiskowe. Chodzi o stworzenie systemu zamówień publicznych powiązanych z konkursami architektonicznymi, łącząc administrację publiczną, projektantów i producentów, tak aby finansowanie projektu zależało od jakości tworzonego środowiska mieszkaniowego, a także wpływu inwestycji na środowisko naturalne w całym cyklu życia. Taki system realizacji potrzeb mieszkaniowych może znacząco skrócić czas budowy, ograniczyć odpady, zarządzać kosztami budowy i eksploatacji równocześnie wprowadzając stabilizację w branży budowlanej. Dla Polski oznaczać to może, że firmy, takie jak DMD Modular, Nuconic, czy Unihouse mogłyby realizować swoje inwestycje na rynku polskim, a nie koncentrować się na rynkach zagranicznych.
– Raport jest bardzo krytyczny wobec platform wynajmu krótkoterminowego. Co Państwo proponujecie w celu zwalczania tego zjawiska?
– To była jedna z kwestii, które wywoływały w Radzie szczególnie intensywne dyskusje i stanowiła w podobnym stopniu problem dla wszystkich krajów. Podczas powstawania rekomendacji trwała debata nad referendum dotyczącym stopniowego wycofania najmu krótkotrwałego z budynków mieszkalnych w Lizbonie, a w Barcelonie podjęto decyzję, że od listopada 2028 roku licencje na wynajem krótkoterminowy nie będą odnawiane. Nie wszyscy opowiadali się za całkowitym zakazem, ponieważ sytuacja poszczególnych miast, dzielnic i regionów turystycznych jest bardzo różna. Byliśmy jednak zgodni co do tego, że niekontrolowana ekspansja platform najmu krótkoterminowego wywołuje poważne negatywne skutki: zmniejsza liczbę mieszkań dostępnych dla stałych mieszkańców, podnosi czynsze i ceny nieruchomości oraz wypiera ludność z historycznych centrów miast.
Raport nie proponuje jednego, obowiązkowego zakazu dla całej Europy, lecz zestaw narzędzi, które miasta powinny dobierać do lokalnej sytuacji. Obejmują one np.: - obowiązkową rejestrację wszystkich lokali oferowanych przez platformy; - odpowiedzialność platform za publikowanie nielegalnych lub niezarejestrowanych ofert; - przekazywanie władzom pełnych danych o liczbie, lokalizacji i okresie wynajmu; - strefowanie i limity licencji w obszarach szczególnie dotkniętych kryzysem mieszkaniowym; - możliwość opodatkowania lub ograniczenia nowych rejestracji; - uwzględnianie skali działalności właściciela – inaczej należy traktować okazjonalne wynajęcie własnego mieszkania, a inaczej profesjonalnego operatora zarządzającego dziesiątkami lokali; - solidarnościową opłatę od platform i najmu turystycznego, przeznaczaną między innymi na przeciwdziałanie bezdomności i wykluczeniu mieszkaniowemu.
Nie chodzi zatem o całkowite wyeliminowanie turystyki ani okazjonalnego wynajmowania własnego mieszkania. Chodzi o przywrócenie właściwych proporcji i ochronę podstawowej funkcji miasta: centrum powinno być przede wszystkim miejscem, w którym ludzie mogą mieszkać, tworzyć społeczności i korzystać z codziennych usług, a nie wyłącznie produktem turystycznym.
– Polska zmaga się z ogromnym problemem bardzo drogich mieszkań w centrach miast i jednocześnie wyludniającymi się wsiami…
– To nie jest wyłącznie polski problem, lecz jedno z najpoważniejszych wyzwań demograficznych całej Europy. Według Eurostatu w latach 2015-2022 liczba mieszkańców regionów przeważająco wiejskich w UE spadała średnio o 0,2% rocznie, podczas gdy ludność regionów miejskich rosła o 0,4% rocznie. Szczególnie niepokojący jest odpływ ludzi młodych i osób w wieku produkcyjnym. Trend ten można jednak spowolnić, a w części regionów nawet odwrócić. Kluczowe jest zmniejszenie różnic w jakości życia między miastem a wsią. Samo tańsze mieszkanie nie wystarczy, jeśli mieszkańcy nie mają dostępu do pracy, szkół, ochrony zdrowia, kultury, szybkiego internetu i sprawnego transportu publicznego.
Raport podkreśla, że dostępność mieszkania nie powinna być oceniana wyłącznie przez cenę zakupu lub czynsz. Trzeba uwzględniać także koszty transportu, energii i codziennych usług. Tanie mieszkanie na wsi może być w praktyce drogie, jeśli rodzina musi utrzymywać dwa samochody i codziennie pokonywać duże odległości. Dlatego potrzebne są inwestycje w transport publiczny, Internet, szkoły, opiekę, lokalne usługi i przestrzenie wspólne. Ważne jest także lepsze wykorzystanie istniejących budynków poprzez remonty, termomodernizację i adaptację pustostanów. Niższe ceny poza metropoliami mogą stać się realną przewagą dopiero wtedy, gdy będzie im towarzyszyć porównywalna jakość życia.
– W Polsce procedury administracyjne dla deweloperów często trwają latami, co winduje ceny. Raport mówi o lepszym planowaniu, a nie deregulacji. Co to konkretnie oznacza dla polskiego samorządu?
– To stwierdzenie jest pewnym uproszczeniem, ponieważ odpowiedzialność za długość procesu inwestycyjnego nie spoczywa wyłącznie na samorządach. Problem dotyczy całego systemu: jakości prawa, uzgodnień między instytucjami, przygotowania inwestorów, dostępności infrastruktury oraz kondycji planowania przestrzennego. Więc kiedy raport mówi o lepszym planowaniu, a nie deregulacji, to chodzi o jasne zasady ustalone na początku, które ograniczają późniejsze konflikty, odwołania i wielokrotne zmiany projektów.
Polskie planowanie przestrzenne przechodzi trudny okres. Plany są często tworzone fragmentarycznie, bez całościowej wizji rozwoju, a zawód urbanisty utracił dawną rangę. Tymczasem przed dopuszczeniem nowej zabudowy trzeba ocenić nie tylko liczbę możliwych mieszkań, lecz także dostępność transportu, szkół, sieci technicznych, usług, terenów zielonych i przestrzeni publicznych. Duże znaczenie ma pomijana często faza zero, czyli analiza potrzeb, opłacalności oraz społecznych, środowiskowych i infrastrukturalnych skutków inwestycji. Dopiero na tej podstawie można stosować narzędzia takie jak obowiązujący od 2023 roku Zintegrowany Plan Inwestycyjny. ZPI pozwala powiązać inwestycję mieszkaniową z umową urbanistyczną, w ramach której inwestor może współfinansować drogi, szkoły, zieleń lub inną potrzebną infrastrukturę.
Proces może również przyspieszyć jego rzeczywista cyfryzacja: składanie i uzgadnianie dokumentacji w jednym systemie, dostęp instytucji do aktualnych danych przestrzennych, cyfrowe modele terenu i budynków oraz możliwość śledzenia kolejnych etapów postępowania. Digitalizacja nie zastąpi jednak planowania. Jest skuteczna dopiero wtedy, gdy istnieje spójna wizja rozwoju, przygotowana infrastruktura i jednoznaczne warunki zabudowy.
– Kto w Polsce miałby odpowiadać za wdrożenie rekomendacji – rząd, samorządy, a może wyspecjalizowane agencje?
Na pewno nie będzie to jedna instytucja. Ze względu na różnorodność systemów mieszkaniowych, struktur własności i przepisów każde państwo członkowskie powinno określić, na jakim szczeblu i przez jakie podmioty będą realizowane działania. Unia ma przede wszystkim zapewniać finansowanie, koordynację, dane i wsparcie eksperckie. W Polsce potrzebny będzie model wielopoziomowy. Administracja centralna powinna odpowiadać za ramy prawne, programy finansowe i koordynację polityki mieszkaniowej. Instytucje takie jak Bank Gospodarstwa Krajowego mogą obsługiwać instrumenty finansowe, natomiast samorządy będą kluczowe w zakresie gruntów, planowania, infrastruktury i zasobu komunalnego. Część zadań mogą realizować również TBS-y, SIM-y, spółdzielnie, spółki komunalne i organizacje społeczne.
Wwiele samorządów nie ma zespołów przygotowanych do negocjowania z dużymi deweloperami czy tworzenia złożonych modeli finansowych. Dlatego samo przekazanie im nowych obowiązków nie wystarczy. Potrzebne są krajowe lub regionalne zespoły wsparcia prawnego, urbanistycznego, technicznego i finansowego, a także wzory umów, standardy oceny projektów i dostęp do danych. Pomocna może być tu European Housing Alliance, która zrzesza państwa, regiony, miasta, instytucje europejskie, dostawców mieszkań, organizacje społeczne, uczelnie i sektor prywatny. Taka platforma może służyć wymianie wiedzy, upowszechnianiu dobrych praktyk i wspieraniu państw w tworzeniu rozwiązań dostosowanych do ich własnego prawa i zasobów. Polska może więc korzystać z doświadczeń innych krajów, między innymi Wiednia w budownictwie o ograniczonym zysku, Finlandii w modelu Housing First czy Francji w mobilizowaniu oszczędności na cele mieszkaniowe. Ostateczny model powinien być jednak dostosowany do polskich warunków i oparty na jasnym podziale odpowiedzialności oraz realnym wsparciu samorządów.
– Wreszcie, najważniejsze pytanie z perspektywy portfela przeciętnego Polaka: Wyobraźmy sobie, że wszystkie te rekomendacje (banki ziemi, nowe budownictwo, fundusze) zostaną wdrożone w Polsce w ciągu najbliższych 5 lat. O ile realnie, w przybliżeniu, może spaść cena za metr kwadratowy w średniej wielkości mieście wojewódzkim? Czy mówimy o 5%, 20%, a może w ogóle o zatrzymaniu wzrostu, a nie obniżce?
Nie mówimy tu o perspektywie 5 lat ani o prostym, jednorazowym spadku ceny metra kwadratowego. Chodzi o długofalowy proces, w którym zwiększenie podaży mieszkań, ograniczenie spekulacji, rozwój budownictwa prefabrykowanego i zatrzymanie w kraju części technologii oraz wartości wytwarzanej przez sektor budowlany mogą stopniowo stabilizować, a miejscami także obniżać ceny. Mieszkanie powinno być dostępne, stabilne kosztowo i elastyczne, tak aby można było zmieniać miejsce zamieszkania wraz ze zmianą pracy, sytuacji rodzinnej czy potrzeb zdrowotnych. Równie ważne jest jednak całe środowisko mieszkaniowe: dostęp do transportu, usług, zieleni, przestrzeni publicznych i miejsc sprzyjających codziennej aktywności.
Dobrze zaprojektowane otoczenie powinno wspierać sprawność fizyczną, zdrowie psychiczne, relacje międzyludzkie i rozwój lokalnej społeczności. Powinno być także dostępne dla osób w różnym wieku i o różnych potrzebach, bezpieczne, odporne na skutki zmian klimatu i energooszczędne. W krótkim okresie bardziej realne jest więc zahamowanie wzrostu cen i rozwój stabilnego najmu niż gwałtowna obniżka wartości mieszkań. Na tym właśnie ma polegać zmiana: nie na pytaniu, ile kosztuje metr kwadratowy, lecz czy każdy ma dostęp do dobrego, zdrowego i bezpiecznego miejsca do życia.
Pełna treść raportu Rady Konsultacyjnej ds. Mieszkalnictwa
Fot.: Jan Zych
Dr hab. inż. arch. Patrycja Haupt, prof. PK – pracownik naukowo-dydaktyczny Politechniki Krakowskiej od 2002 roku. Zajmuje się zagadnieniami związanymi z rolą naturalnych elementów kompozycji w kształtowaniu przestrzeni architektoniczno-urbanistycznej, prowadzi badania nad elementami kompozycji architektoniczno-urbanistycznej, a także współczesnym środowiskiem mieszkaniowym. W kręgu jej zainteresowań pozostaje również tematyka związana z tendencjami proekologicznymi w projektowaniu i ich wpływem na obraz współczesnej przestrzeni miejskiej. Z działalnością naukową związany był jej udział (pod kierunkiem dr hab. inż arch. Grażyny Schneider-Skalskiej prof. PK) w europejskim programie badawczym SusPurPol - „Blueprint” dla polityki planowania i zaopatrzenia w rozwoju zrównoważonego budownictwa w ramach projektu Green Growth - operacji ramowej INTERREG3C, jako zarządzającej polską częścią projektu. Jako ekspert i moderator brała udział w realizacji międzynarodowego projektu USER, realizowanego w metodologii działań URBACT II, przez Urząd Miasta Krakowa, którego głównym celem było stawienie czoła wyzwaniu jakim jest projektowanie miejskich przestrzeni publicznych i nakreślanie celów planowania przestrzennego w świetle gwałtownych zmian w sposobie użytkowania miasta.
(jp)
